Аренда с последующей покупкой: как приобрести квартиру в лизинг

Покупка квартиры в лизинг — это один из способов приобретения жилья на вторичном рынке. Но у этой схемы много важных нюансов, которые потенциальному покупателю необходимо учитывать. Рассказываем о покупке жилья в лизинг, кому это подходит и какие при этом существуют подводные камни.

Эксперты в статье:

Филипп Терехин, старший партнер, генеральный директор юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»;

Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;

Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»;

Евгения Пешкова, старший партнер международной консалтинговой компании STREAM;

Юрий Пустовит, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг»;

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»;

Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «Инком-Недвижимость».

Что такое лизинг

Лизинг — это комплекс экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора, который регулируется № 164‑ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». По этому договору арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 Гражданского кодекса). Иными словами, механизм приобретения жилья в лизинг выглядит следующим образом: покупатель выбирает квартиру, лизинговая компания ее приобретает у владельца и передает покупателю во владение с правом выкупа в конце срока договора, объясняет Юрий Пустовит.

Филипп Терехин поясняет, что лизинг — это трехсторонняя сделка между:

- собственником (продавцом недвижимости);

- посредником (лизинговой компанией);

- тем, кто хочет приобрести квартиру (лизингополучателем).

Лизинг жилья — это не «аренда с опцией купить», как это часто объясняют на бытовом уровне, и не ипотека, где собственность возникает сразу с обременением. Это инвестиционная модель отсроченного приобретения, где право собственности появляется в финальной точке, добавляет Евгения Пешкова.

Схема покупки жилья в лизинг

Схема приобретения вторичного жилья в лизинг, по словам Елены Мищенко, выглядит следующим образом:

1. Покупатель выбирает квартиру на вторичном рынке;

2. Лизинговая компания проводит юридическую и техническую проверку объекта;

3. Объект приобретается лизинговой компанией за собственные средства;

4. С пользователем заключается договор лизинга и график платежей;

5. Покупатель оплачивает лизинговые платежи;

6. После полного расчета право собственности переходит покупателю.

Именно поэтому лизинг не следует воспринимать как упрощенный вариант ипотеки. Это другой финансовый инструмент, дающий доступ к проживанию сегодня, но право владеть — позже, и работает прежде всего там, где покупатель ценит гибкость входа, а не минимизацию переплаты, говорит Евгения Пешкова.

Можно ли использовать лизинг при покупке вторичного жилья

Лизинг подходит для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Потенциальный покупатель выбирает квартиру, лизингодатель ее покупает, после чего сдает ее покупателю в аренду. В размер платы за пользование квартирой включена также стоимость выкупа имущества. Однако в реальности применяется редко и остается нишевым инструментом, говорит Филипп Терехин.

Такой инструмент применим для объектов, которые сложно приобрести в ипотеку из-за бюрократических, банковских или юридических препятствий, а также в случаях, когда у покупателя недостаточно средств для крупного первоначального взноса. Но есть важная особенность: собственником недвижимости до полного выкупа остается лизингодатель, а не покупатель, поясняет Елена Тимошенко.

При этом мало кто из лизинговых компаний работает с частными лицами на рынке вторичного жилья, предупреждает Татьяна Решетникова.

Кто может приобрести жилье в лизинг на вторичном рынке

Согласно п. 1 ст. 4 № 164-ФЗ, лизингополучателем может быть физическое или юридическое лицо, поясняет Евгения Пешкова.

Елена Тимошенко добавляет, что лизинг жилья подходит для российских граждан старше 21 года, особенно для самозанятых, предпринимателей, клиентов с нестабильным доходом и плохой кредитной историей, которым зачастую банки отказывают в ипотеке. По словам эксперта, для заключения договора обычно требуется российский паспорт, СНИЛС и ИНН. А вот подтверждение дохода запрашивают не всегда — может потребоваться только при дорогих объектах или низком первоначальном взносе.

Какой договор оформить

Возможно оформить как договор лизинга, так и договор аренды с правом последующего выкупа. Но оба варианта с квартирами на практике встречаются крайне редко, говорит Юрий Пустовит.

Насколько популярен лизинг на вторичке

Спрос на лизинг жилой недвижимости крайне низок. Большинство физических лиц предпочитает ипотеку, так как она доступнее, понятнее и экономически выгоднее. Лизингом пользуются в основном клиенты с нестандартной ситуацией: отсутствием подтверждаемого дохода или отказом банков в ипотеке, говорит Елена Мищенко.

Почему лизинг не пользуется популярностью на рынке жилья

По словам экспертов, лизинг на рынке вторичного жилья не пользуется популярностью. В качестве основных причин Елена Мищенко называет следующие:

- риски для лизинговой компании выше: вторичное жилье требует тщательной юридической проверки (обременения, несовершеннолетние собственники, наследственные споры, аресты);

- платежи по лизингу обычно выше, чем по ипотеке, а ставка финансирования выше банковской;

- лизинг недвижимости не имеет такого масштабного и отлаженного процесса, как ипотека. Каждая сделка требует индивидуального сопровождения.

Отличия лизинга от ипотеки

В ипотеке квартира сразу оформляется на покупателя, но находится в залоге у банка. В лизинге собственником жилья до полного расчета остается лизинговая компания. В ипотеке у покупателя больше свободы распоряжения объектом, в лизинге любые значимые изменения (перепланировка, капитальный ремонт) требуют согласования с владельцем объекта, говорит Елена Мищенко.

В отличие от ипотеки, лизинг выдается как правило на срок до десяти лет. Выплаты могут быть как ежемесячные, так и квартальные, причем есть варианты минимальных платежей в течение срока лизинга с выплатой основной суммы в его конце, добавляет Татьяна Решетникова.

Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «Инком-Недвижимость»:

— Покупка квартиры в лизинг для физических лиц — не очень выгодная схема. Это высокая переплата, потому что ставки по лизингу обычно выше ипотечных примерно на 5–10%. Также при лизинге возникает НДС, который для физических лиц увеличивает платежную нагрузку. Учитывая, что именно дороговизна жилищных кредитов увела с рынка недвижимости часть покупателей, вряд ли можно рассматривать лизинг как конкурентоспособный вариант приобретения квартир.

Плюсы лизинга

Среди плюсов приобретения жилья в лизинг на вторичном рынке Елена Мищенко называет:

1. возможность приобрести жилье с минимальным первоначальным взносом;

2. альтернатива для тех, кому отказали банки в ипотеке или кому сложно подтвердить доход;

3. гибкость расторжения договора, так как формально это аренда, а не кредитное обязательство.

Минусы лизинга

Из минусов покупки готового жилья в лизинг Андрей Богословский называет следующие пункты:

1. до полного выкупа объект принадлежит лизинговой компании;

2. платежи и общая стоимость владения выше по сравнению с ипотекой;

3. невозможность получить налоговый вычет;

4. необходимость согласования перепланировок и значительных изменений с собственником жилья;

5. ограниченное число компаний, работающих по такой схеме.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Лизинг жилья на вторичном рынке юридически возможен, но на практике остается нишевым продуктом. Он может быть полезен в случаях, когда ипотека недоступна. Для большинства покупателей ипотека остается более выгодным и экономически обоснованным инструментом приобретения недвижимости.