Третьи лица смогут требовать компенсацию от застройщика как потребители

Верховный суд (ВС) допустил возможность применения закона о защите прав потребителей и гарантийных сроков давности к случаям, когда иск к застройщику подает юридическое лицо – правопреемник физлица, купившего жилье для личных нужд. Такое определение суд вынес, рассмотрев кассационную жалобу ООО «Эквилибриум» к девелоперу «МДД-недвижимость», обратили внимание «Ведомости».

Как следует из определения, в 2018 г. индивидуальный предприниматель Денис Нитенко заказал строительство дома в Татарстане у компании «МДД-недвижимость». Он продал дом Альбине Якуповой, которая позже обнаружила в нем дефекты – трещины и продувание стен. Не дождавшись ответа от застройщика на свои претензии, она уступила свои требования ООО «Эквилибриум». Последнее обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании более 2,5 млн руб. убытков, ссылаясь на нарушение пятилетней гарантии по договору подряда. Арбитражные суды отказали в удовлетворении требований компании, посчитав, что между сторонами нет договорных отношений, а к передаче дома применимы нормы о купле-продаже, а не о защите прав потребителей. Кроме того, суды сочли, что истек срок предъявления требований по качеству жилья.

ВС в определении отменил акты нижестоящих инстанций. Суд указал, что гарантийный срок по договору подряда составляет пять лет и действует независимо от срока исковой давности по договору купли-продажи. Он также подчеркнул, что закон о защите прав потребителей может применяться, даже если истец не заключал договор напрямую с подрядчиком, при условии что жилье было приобретено изначально для личных нужд. ВС также подчеркнул, что застройщик несет ответственность по гарантии за строительные недостатки, допущенные при строительстве, в течение пяти лет. Этот срок течет не с момента заключения договора, а с момента передачи результата работ, уточнила высшая инстанция. «Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока», – говорится в определении.

Суд прямо подчеркнул, что возможность защиты нарушенных прав нового собственника как потребителя, в том числе при уступке прав, не исключается, если доказано, что жилье приобреталось для личных, семейных или иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Нижестоящие инстанции, говорится в решении ВС, не выяснили, в каких целях Якупова приобрела дом, и не дали оценки аргументам «Эквилибриума» о неприменимости срока исковой давности вместо гарантийного срока.

Определение ВС образует критерий добросовестности правопреемника: если первоначальный покупатель приобретал объект не для извлечения прибыли, то коммерческий характер правопреемника не будет иметь значения, говорит адвокат NSP Сергей Бахмисов. При этом акцент на гарантийных сроках, а не на применении норм закона о защите прав потребителей снижает негативный эффект для застройщиков, считает юрист.

Главный вывод суда заключается в том, что гарантийный срок – это не срок давности, он лишь перераспределяет бремя доказывания недостатков в зависимости от времени их обнаружения, говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.

Судебный акт вносит ясность в исчисление гарантийного срока при обнаружении строительных недостатков, возможность применения общего срока исковой давности по требованиям о наличии строительных недостатков в приобретенном объекте недвижимости, не соглашается старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин. По мнению юриста, о росте количества исков о взыскании стоимости строительных недостатков пока говорить рано, но покупатели по договору купли-продажи теперь могут предъявить такие требования в течение общего трехлетнего срока исковой давности.

Бахмисов предполагает, что решение по делу могло бы породить целый рынок услуг, в котором коммерческие компании выкупают у потребителей требования к застройщикам. «Граждане бы тогда получали деньги «сразу», но с дисконтом, а коммерсанты зарабатывали на остатках требований и потребительских санкциях», – рассуждает эксперт, но подчеркивает, что из-за отсутствия конкретики со стороны ВС относительно потребительских штрафов рентабельность такой уступки вызывает сомнения.

Профессиональные взыскатели более юридически подкованы, чем рядовые потребители, а значит, вероятность доведения дела до суда и успешного взыскания выше, следовательно, для девелоперов появляются дополнительные угрозы, отмечает Терехин. Появление таких игроков устраняет фактор осведомленности потребителя и возможна консолидация требований (при наличии в одном жилом комплексе большого количества квартир с дефектами существует возможность инициировать массовые иски к застройщику), продолжает он.

Застройщикам стоит быть готовым к тому, что допущенные строительные дефекты теперь с большей вероятностью станут предметом профессионального судебного спора, а не останутся на уровне жалобы от физлица, подытожил эксперт.