Юристы рассказали, какие участки нельзя продать в 2025 году

Земля без границ

С 1 мар­та 2025 го­да в Рос­сии ста­ло не­воз­можно за­регис­три­ровать сдел­ку с зе­мель­ны­ми учас­тка­ми, ес­ли их гра­ницы не вне­сены в еди­ный го­сударс­твен­ный ре­естр нед­ви­жимос­ти (ЕГРН). Со­от­ветс­тву­ющие из­ме­нения бы­ли вне­сены в статью 26 №218-ФЗ "О ре­гис­тра­ции нед­ви­жимос­ти".

Однако данное правило не будет распространяться на наследование, поскольку наследники получают недвижимое имущество в безусловном порядке, обращает внимание управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов "Регионсервис", руководитель практики "Недвижимость и строительство" Анна Жолобова.

При­чиной зап­ре­та на ре­гис­тра­цию сде­лок в слу­чае с от­сутс­тви­ем гра­ниц учас­тка, как разъ­яс­ни­ли в Рос­ре­ес­тре, ста­ли проб­ле­мы с оп­ре­деле­ни­ем то­го, где зем­ля в дей­стви­тель­нос­ти на­ходит­ся и ка­кой яв­ля­ет­ся ее пло­щадь. Так­же име­ли мес­то слу­чаи, ког­да про­давец по­казы­вал по­купа­телю чу­жой зе­мель­ный учас­ток или объ­яс­нял, что в не­го вхо­дит тер­ри­тория, ко­торая не яв­ля­ет­ся его частью.

"Я в сво­ей прак­ти­ке встре­чала си­ту­ации, ког­да лю­ди по­купа­ли учас­тки без ме­жева­ния и по­том ока­зыва­лось, что они мень­ше, чем по до­кумен­там, или что их дом или ба­ня за­ез­жа­ет на учас­ток со­седа", – сог­ла­ша­ет­ся с тем, что проб­ле­ма дей­стви­тель­но су­щес­тво­вала, юрист в сфе­ре нед­ви­жимос­ти, ос­но­ватель­ни­ца агентства нед­ви­жимос­ти Korovina.invest Дарья Ко­рови­на.

С 1 мар­та Рос­ре­естр про­дол­жа­ет при­нимать до­кумен­ты для ре­гис­тра­ции, но в слу­чае от­сутс­твия в ЕГРН све­дений о гра­ницах зе­мель­ных учас­тков учет­но-ре­гис­тра­ци­он­ные дей­ствия бу­дут при­ос­та­нов­ле­ны до то­го мо­мен­та, по­ка в ЕГРН не по­явят­ся дан­ные о гра­ницах вла­дений.

Ес­ли у вла­дель­ца зем­ли или его по­купа­теля есть сом­не­ния в том, что она не раз­ме­жева­на и све­дения о ее гра­ницах не вне­сены в ЕГРН, мож­но про­верить это, об­ра­тив­шись к пуб­личной ка­дас­тро­вой кар­те. Что­бы по­лучить све­дения о гра­ницах учас­тка (или их от­сутс­твии), не­об­хо­димо ввес­ти его ка­дас­тро­вый но­мер или ад­рес. Так­же собс­твен­ник мо­жет за­казать вы­пис­ку из ЕГРН об ос­новных ха­рак­те­рис­ти­ках и за­регис­три­рован­ных пра­вах на объ­ект нед­ви­жимос­ти, в ко­торой так­же со­дер­жатся эти све­дения.

Ес­ли вы­яс­нится, что гра­ницы учас­тка не оп­ре­деле­ны, не­об­хо­димо за­казать план ме­жева­ния у ка­дас­тро­вого ин­же­нера, со­вету­ет уп­равля­ющий пар­тнер ад­во­кат­ско­го бю­ро "Юг" Юрий Пус­то­вит. В Рос­ре­ес­тре ре­комен­ду­ют пе­ред зак­лю­чени­ем до­гово­ра на про­веде­ние ка­дас­тро­вых ра­бот про­верить све­дения об их ис­полни­теле в го­сударс­твен­ном ре­ес­тре ка­дас­тро­вых ин­же­неров.

"Спе­ци­алист вы­ез­жа­ет на мес­то и про­водит не­об­хо­димые за­меры и рас­че­ты. Ес­ли есть за­бор, то за­меры про­водят по не­му. Ес­ли за­бора нет, луч­ше за­ранее обоз­на­чить уг­лы учас­тка ко­лыш­ка­ми. Сле­ду­ющий этап – оз­на­ком­ле­ние с ре­зуль­та­тами за­меров. Да­лее идет про­цесс сог­ла­сова­ния гра­ниц с вла­дель­ца­ми смеж­ных учас­тков", – разъ­яс­ня­ют в пресс-служ­бе Рос­ре­ес­тра, до­бав­ляя, что де­ятель­ность та­ких спе­ци­алис­тов рег­ла­мен­ти­ру­ет­ся стать­ей 39 за­кона № 221-ФЗ.

В ситуации, когда кадастровый инженер не может разыскать соседей, размещается извещение в местной газете с контактными данными для связи с собственником участка, который нужно размежевать. Вне зависимости от того, прочитает ли кто-то эту газету или нет, границы земли считаются подлежащими согласованию, если возражения не поступят в течение месяца с момента публикации извещения, объясняет Коровина.

В ито­говом ме­жевом пла­не бу­дут ука­заны ко­ор­ди­наты гра­ниц, ко­торые за­тем Рос­ре­естр пе­рене­сет в ЕГРН. Пос­ле это­го учас­ток бу­дет счи­тать­ся пос­тавлен­ным на ка­дас­тро­вый учет и с ним мож­но со­вер­шать лю­бые сдел­ки, ре­зюми­ру­ет Юрий Пус­то­вит.

Хозяин не хозяин

На прак­ти­ке не­ред­ки и си­ту­ации, ког­да ока­зыва­ет­ся, что о зе­мель­ном учас­тке вов­се нет ни­каких дан­ных в ЕГРН. В этом слу­чае, ко­неч­но, про­дать его бу­дет не­воз­можно. Ведь статья 37 Зе­мель­но­го ко­дек­са РФ го­ворит о том, что объ­ек­том куп­ли-про­дажи мо­гут быть толь­ко зе­мель­ные учас­тки, про­шед­шие го­сударс­твен­ный ка­дас­тро­вый учет. Уз­нать об от­сутс­твии по­доб­ных све­дений мож­но, за­казав вы­пис­ку из ЕГРН.

В этом слу­чае пе­ред со­вер­ше­ни­ем сдел­ки нуж­но за­регис­три­ровать свое пра­во собс­твен­ности на зе­мель­ный учас­ток в Рос­ре­ес­тре и внес­ти в ЕГРН дан­ные о нем. Сде­лать это мож­но, по­дав за­яв­ле­ние на сай­те ве­домс­тва.

К за­яв­ле­нию на­до бу­дет при­ложить до­кумен­ты, под­твержда­ющие пра­во собс­твен­ности на учас­ток, нап­ри­мер, до­говор куп­ли-про­дажи, сви­детель­ство о пра­ве на нас­ледс­тво, ре­шение су­да.

"Но ес­ли зе­мель­ный учас­ток у вас в "собс­твен­ности" еще с со­вет­ских вре­мен, то офор­мить пра­ва мож­но в уп­ро­щен­ном по­ряд­ке по дач­ной ам­нистии, дей­ству­ющей до 1 мар­та 2031 го­да", – от­ме­ча­ет член Ас­со­ци­ации юрис­тов Рос­сии Ма­рия Спи­ридо­нова.

Для это­го дос­та­точ­но бу­дет пре­дос­та­вить, нап­ри­мер, вы­пис­ку из по­хозяй­ствен­ной кни­ги, ко­торая име­ет­ся в ор­га­не мес­тно­го са­мо­уп­равле­ния, уточ­ня­ют в Рос­ре­ес­тре. Имен­но эта вы­пис­ка и бу­дет приз­на­на до­кумен­том о пра­ве на учас­ток.

Ес­ли же зем­ля дос­та­лась в нас­ледс­тво, но в свое вре­мя умер­ший не офор­мил свои пра­ва дол­жным об­ра­зом, со­от­ветс­твен­но, сви­детель­ство о пра­ве на нас­ледс­тво не бы­ло по­луче­но, то при­дет­ся об­ра­щать­ся в суд, рас­ска­зыва­ет Спи­ридо­нова. В час­тнос­ти, нуж­но по­давать иск об ус­та­нов­ле­нии фак­та при­нятия нас­ледс­тва и приз­на­нии пра­ва собс­твен­ности на учас­ток.

Ипотека и запрет

Пре­пятс­тви­ем для про­дажи зе­мель­но­го учас­тка ста­нут и на­ложен­ные на не­го об­ре­мене­ния – ча­ще все­го это ипо­тека и зап­рет на со­вер­ше­ние ре­гис­тра­ци­он­ных дей­ствий, ус­та­нов­ленный Фе­дераль­ной служ­бой су­деб­ных прис­та­вов. В та­ких си­ту­аци­ях Рос­ре­естр сна­чала при­ос­та­новит ре­гис­тра­цию сдел­ки, а за­тем от­ка­жет в ее ре­гис­тра­ции вплоть до ус­тра­нения проб­ле­мы, пре­дос­те­рега­ет Жо­лобо­ва.

Уз­нать об об­ре­мене­ни­ях мож­но, поп­ро­сив у про­дав­ца вы­пис­ку из ЕГРН о пра­вах от­дель­но­го ли­ца на име­ющи­еся у не­го объ­ек­ты нед­ви­жимос­ти. В этом до­кумен­те бу­дет ин­форма­ция об ог­ра­ниче­ни­ях, ко­торые на­ложе­ны на нед­ви­жимость и сро­ках их сня­тия.

Са­мое час­тое об­ре­мене­ние – это ипо­тека. Ес­ли на учас­ток на­ложе­но по­доб­ное ог­ра­ниче­ние, то про­дать его без учас­тия бан­ка нель­зя, а са­ма воз­можность про­вес­ти по­доб­ную сдел­ку за­висит от кон­крет­но­го бан­ка, го­ворит Спи­ридо­нова.

По сло­вам юрис­тов, здесь есть два воз­можных ва­ри­ан­та: по­купа­тель га­сит долг про­дав­ца по ипо­теке ли­бо пе­ре­офор­мля­ет кре­дит на се­бя (не­кото­рые кре­дит­ные ор­га­низа­ции поз­во­ля­ют про­дать ипо­теч­ные зе­мель­ные учас­тки че­рез пе­реза­лог иму­щес­тва). В обе­их си­ту­аци­ях вла­делец учас­тка впос­ледс­твии дол­жен об­ра­тить­ся в Рос­ре­естр с до­кумен­та­ми из бан­ка, пос­ле че­го дан­ные об об­ре­мене­нии бу­дут уда­лены или в них бу­дет вне­сено из­ме­нение.

Что же ка­са­ет­ся ог­ра­ничи­тель­ных мер ФССП, то снять их мож­но, толь­ко ре­шив ис­ходную проб­ле­му, в ре­зуль­та­те ко­торой они по­яви­лись, объ­яс­ня­ет Жо­лобо­ва. К при­меру, по­гасив дол­ги, не­об­хо­димо об­ра­тить­ся к су­деб­ным прис­та­вам с за­яв­ле­ни­ем о прек­ра­щении ис­полни­тель­но­го про­из­водс­тва. Прис­тав нап­ра­вит ин­форма­цию в Рос­ре­естр, и со­от­ветс­тву­ющая за­пись об ог­ра­ниче­ни­ях бу­дет уда­лена, что поз­во­лит в бу­дущем за­регис­три­ровать сдел­ку с зем­лей. Как пра­вило, это про­ис­хо­дит в те­чение трех ра­бочих дней пос­ле то­го, как ин­форма­ция от прис­та­вов пос­ту­пит в Рос­ре­естр, уточ­ня­ет Жо­лобо­ва.