Межевание участка стало обязательным для сделок. Как его провести

Как понять, что нужно сделать межевание

Сделать межевание необходимо, если вы готовитесь к сделке или каким-либо регистрационным действиям (например, собираетесь поставить на кадастровый учёт построенный дом), а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет координат границ земельного участка.

Какие документы понадобятся для межевания участка

К межеванию необходимо подготовить следующие документы:

• паспорт заявителя либо доверенность на представителя;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• документ с планом земельного участка, например государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй (при наличии).

В целом пригодятся любые сведения о границах участка — всё, что удастся найти.

Как выбрать и проверить кадастрового инженера

Межевание может проводить только кадастровый инженер — индивидуальный предприниматель или работник организации, который выполняет кадастровые работы и готовит документы на объекты недвижимости.

Кадастровый инженер в обязательном порядке должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Проверить информацию о кадастровом инженере можно (и даже нужно) на сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать в «Реестре саморегулируемых организаций» непосредственно «Реестр кадастровых инженеров», нажать кнопку «Фильтрация списка» и ввести Ф. И. О. потенциального исполнителя.

Платить за сведения не нужно — запрос бесплатный. Сервис сразу же выдаст всю необходимую информацию.

При проверке рекомендуем обратить внимание на то, что кадастровый инженер должен состоять только в одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров и иметь небольшое число отказов и приостановлений по подготовленным документам.

Анжела Цыганова

Как заключить договор на межевание

Кадастровые работы проводят на основании договора подряда. В нём прописывают собственно все выполняемые работы и их результат, стоимость и сроки исполнения, а также порядок расчётов.

У договора есть обязательные приложения — это задание на выполнение работ и утверждённая заказчиком смета.

• сбор и изучение информации о земельном участке, а также соседних земельных участках;
• подготовку проекта межевания;
• обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием;
• полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности;
• подготовку акта согласования границ участка с соседями;
• геодезическую съёмку участка и определение координат межевых знаков;
• точное определение площади участка;
• чертёж участка со всеми границами.

Самое важное — заранее обговорить и прописать в договоре необходимый результат. Просто «межевого плана» может быть недостаточно.

Очень часто бывает, что исполнители предлагают низкие цены за подготовку межевого плана, а потом начинают просить отдельную плату за работу, которая объективно требуется для положительного результата, но не оговорена сторонами, — заказ выписок ЕГРН, съёмка и обмеры, подача документов, исправление документов в случае приостановлений и т. п.

Павел Медведев

Поэтому следует заранее прописать в договоре все нюансы на случай приостановления кадастрового учёта, наличия ошибок и так далее.

Лучшим вариантом будет указать результатом работ выписку ЕГРН с записью о межевании.

Как проводится межевание: 4 этапа

Этап 1. Проведение необходимых замеров

Собственно межевание участка предполагает:

выезд инженера на территорию (где он проводит измерения, определяет ориентиры и так далее);

кабинетную работу с документами (сопоставление с кадастровым планом территории и подготовку предварительного проекта границ земельного участка).

Все работы инженер выполняет в соответствии с договором.

Этап 2. Ознакомление с проектом межевого плана

Когда кадастровый инженер подготовит предварительный проект межевого плана, он представит его заказчику.

Межевой план состоит из графической части (вносятся сведения кадастрового плана, указывается местоположение границ участка) и текстовой части (сведения о земельном участке и согласовании местоположения границ земельных участков).

Такой документ подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Павел Медведев

Заказчик должен обратить внимание на:

• соответствие плана фактическим обстоятельствам (может, в плане указана вообще другая деревня или участок внезапно стал на сотку-другую меньше);
• соответствие архивной информации (если есть более старые документы);
• наложение границ на смежные участки (иначе можно нарваться на конфликт с соседями).

Этап 3. Согласование границ с соседями

Границы земельного участка нужно согласовывать с соседями. Владельцам участков советуют заранее сообщить о межевании всем, кто живёт рядом. Официальным уведомлением займётся кадастровый инженер.

Уведомить соседей могут разными способами:

• вручить извещение под под топись лично;
• отправить почтой;
• разместить публикацию о межевании в местном СМИ.

Последняя опция доступна лишь в отдельных случаях:

• если в выписке из ЕГРН на смежный участок нет адреса собственника;
• если смежный участок находится в границах ведения садоводства или огородничества;
• если смежный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения;
• если у смежного участка больше пяти собственников.

Если собственники смежных участков не выскажутся против новых границ, то они будут считаться согласованными. Акт согласования приложат к плану.

Но возможен и другой сценарий.

Если у собственников смежных участков появляются возражения или несогласия с процедурой межевания или её результатами, всё обязательно фиксируется в акте. После этого ситуацию рассматривает Кадастровая палата или сотрудники территориального подразделения Росреестра. В том случае, если соседи не подписывают акт, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Анжела Цыганова

Этап 4. Регистрация права собственности

Когда план утверждён и согласован, его предоставляют в Росреестр, где участок с новыми границами ставят на кадастровый учёт. Сделать это может как собственник участка, так и кадастровый инженер, если это обговорено в договоре.

Росреестр проверяет отсутствие оснований для приостановки или отказа от постановки участка на кадастровый учёт и если таких оснований нет, то границы участка включаются в ЕГРН после чего собственник участка может совершать с ним любые сделки.

Юрий Пустовит

Приостановить постановку участка на учёт или даже отказать в ней могут по разным причинам. К ним относятся:

• нечитаемые элементы на графике;
• пересечение границ земельного участка с существующими участками;
• несоответствия записей в реестре с предоставленными документами;
• представление неполного комплекта документов;
• подписание документов неуполномоченным лицом (например, не собственником);
• несоответствие межевого плана установленным требованиям;
• отсутствие согласования границ.

Если возникнет проблема, нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он исправил все выявленные ошибки. Затем скорректированные документы вновь направляются в Росреестр.

Сколько времени и денег уходит на межевание

Расценки зависят от нескольких факторов:

• объёмов работ;
• сроков;
• местонахождения, размера и особенностей земельного участка;
• необходимости сбора документов;
• периода времени (сезон приходится на весну и лето).

Как правило, межевание обходится не более чем в 30 000 — 35 000 рублей. В зависимости от сложности процедуры сумма может быть меньше или больше.

Непосредственно сама процедура межевания занимает примерно две недели. В отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.

Павел Медведев

Что делать, если в план закрались ошибки

Бывает, что ошибки в плане замечают уже после того, как Росреестр поставил участок на учёт. Их всё равно нужно исправить, иначе в будущем они могут доставить проблем.

У ошибки может быть два варианта происхождения:

• её допустил кадастровый инженер, а Росреестр не заметил;
• Росреестр сам допустил опечатку.

В первом случае нужно обращаться к кадастровому инженеру с просьбой внести изменения в межевой план.

После получения скорректированных документов обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества, отобразив в нём просьбу исправления реестровой ошибки в связи с представленными изменениями.

Анжела Цыганова

Во втором случае необходимо сразу обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН и приложить к нему документы с корректными данными.

Оба заявления можно подать несколькими способами:

• на сайте Росреестра или портале «Госуслуги»
• в МФЦ;
• на личном приёме в Росреестре;
• почтой.

Проблем возникнуть не должно — заявление рассмотрят и скорректируют данные.