Покупатель не успел зарегистрировать права на приобретённую недвижимость. Что его ждёт, если продавец обанкротится?

Если интерес покупателя состоит в возврате уплаченных денег, то ему необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов.

Если интерес покупателя состоит в получении права собственности на объект, то ему необходимо обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект (ч. 7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец признан судом банкротом, то такой иск будет удовлетворён, если объект к моменту предъявления иска передан во владение покупателя. Если это не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в этом случае может претендовать покупатель – это возврат уплаченных денег.

Трудность для покупателя в следующем. Недавно вышли в свет два определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (от 17.10.2017 № 305-ЭС17-12927 и от 17.11.2017 № 305-ЭС17-12136) в которых отрицается возможность удовлетворения иска о понуждении банкрота к регистрации перехода права, если объект включён в конкурсную массу. Здесь есть потенциальный риск для покупателей, так как Верховный суд не разъясняет что значит «включён в конкурсную массу»: если продавец передал владение объектом покупателю, то считается ли объект находящимся в конкурсной массе? В обоих определениях Верховный суд приводит доводы, которые могут дать основание полагать, что вопрос о том, кто владелец объекта юридического значения не имеет и в иске к банкроту о регистрации перехода права суды должны отказывать в любом случае. Верховный суд РФ ссылается в обоих определениях на п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производ-ства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника, а так же ссылается на п. 2 статьи 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остаётся продавец.

Между тем, отказывать в таком иске в случае наличия у покупателя владения объектом нельзя. Если вещь не находиться во владении продавца, то может ли конкурсный управляющий своим решением включить объект в конкурсную массу (в деле № 305-ЭС17-12927 это было сделано путём составления конкурсным управляющим инвентаризационной описи, хотя владение было передано покупателю)? На наш взгляд, нет не может. Косвенно это можно заключить из п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно котором если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По этому пути идёт и практика судов общей юрисдикции, которые удовлетворяют предъявленные банкротам иски о регистрации перехода права собственности если объект передан покупателю (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 26.01.2017 № 33-0095, апелляционное определение Волгоградского областного суда от 16.03.2016 № 33-3102/2016).

Если вещь передана покупателю, то конкурсный управляющий не может включить её в конкурсную массу, так как покупатель вещи – её законный владелец (абз. 3 п. 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Для возврата владения объектом конкурсному управляющему необходимо аннулировать основания владения вещью покупателем, т. е. добиться либо расторжения договора купли-продажи (например, по причине нарушения продавцом обязанности по оплате) либо признания его недействительным, например, по основаниям, указанным в главе III.1 ФЗ «О несостоятельности» и только если после этого вещь вернётся во владение должника её можно включить в конкурсную массу. Включить находящуюся у покупателя вещь в конкурсную массу путём всего лишь включения вещи в инвентаризационную опись, как это сделал конкурсный управляющий в деле № 305-ЭС17-12927 невозможно – владение всё равно остаётся у покупателя, но поскольку он не может зарегистрировать переход права собственности, то вещь навсегда выбывает из оборота. Приобрести её по давности невозможно, так как покупатель – законный владелец. Едва ли Верховный суд РФ, отказывая в требовании о регистрации, имел ввиду именно такой результат.

Тем не менее, если суд отказал в иске о регистрации сделки, что делать? На наш взгляд, есть только один выход: ждать завершения банкротства, ликвидации продавца и исключения его из ЕГРЮЛ, затем обращаться в Росреестр. Этот вариант действий указан в п. 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

От иска к банкроту о регистрации переход права собственности на объект недвижимого имущества необходимо отличать иск к банкроту о регистрации сделки, который предъявляется в случае уклонения банкрота от подачи в Росреестр заявления о регистрации договора, например, договора ипотеки, долевого участия в строительстве, соглашения об уступке прав из зарегистрированного договора аренды и т.п.

Принципиальная разница между иском о регистрации перехода права и иском о регистрации в следующем.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Из разъяснений, содержащихся в п. 34 постановления пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012 г. «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре. Таким образом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет кредиторам с неденежными требованиями в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником любого гражданско-правового обязательства трансформировать его в денежное. Учитывая, что иск о государственной регистрации соглашения не является иском об исполнении денежного обязательства и не может рассматриваться как имущественное требование, поскольку не предполагает осуществление каких-либо действий с имуществом, сама по себе государственная регистрация не порождает прав на недвижимое имущество, а только публично подтверждает их, заявленное требование является неимущественным требованием об официальном признании правовых последствий уже совершенных сторонами юридически значимых действий с имуществом.

ЭЖ-Юрист. 2018 № 1

Радченко Сергей Дмитриевич

кандидат юридических наук, адвокат (адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар)