Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?

Почему этот вопрос важен для бизнеса? Кадастровая стоимость - это официальная государственная оценка стоимости объекта. Она устанавливается как налоговая база для расчёта трёх налогов: земельный налог (ч. 1 ст. 390 НК РФ), налог на имущество организаций (ч. 2 ст. 375 НК РФ), налог на имущество физических лиц (ч. 1 ст. 402 НК РФ), а также для расчёта арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями (см. ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Почему кадастровая стоимость высока? Потому, что она определяется методом массовой оценки, без учёта индивидуальных особенностей объектов. Как следствие она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи получаются чрезмерно высокими, порой даже разорительными. По этой причине у бизнеса есть интерес в законных способах её снижения.

Как это правильно сделать я кратко расскажу в статье.

Материал статьи основан на трёх нормативных документах. Первый - это Закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, второй – постановление пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Третий – это Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25, регулирующая производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Сначала я расскажу ряд общих правил, которые надо знать до того, как начинать эту процедуру, затем опишу сам порядок оспаривания.

Общие правила – это ответы на два вопроса: (1) Кто имеет право снизить кадастровую стоимость? (2) Каковы основания для снижения кадастровой стоимости?

Ответ на первый вопрос таков: право снизить кадастровую стоимость имеют компании и граждане, владеющие объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые платят налог, либо которые арендуют эти объекты и платят аренду, рассчитанную от размера кадастровой стоимости.

Бывший собственник объекта так же может оспорить кадастровую стоимость, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика.

Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то любой дольщик может начать пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков.

Если кто-то арендует объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то снизить кадастровую стоимость можно без согласия собственника, если в частной - только с письменного согласия собственника.

Второй общий вопрос: каковы основания для снижения кадастровой стоимости? Таких оснований два:

(1) недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, т. е. допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например: неправильное указание сведений в перечне объектов, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

(2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Это самое популярное основание для снижения. По статистике оно используется в 90% случаев.

Для того, чтобы понять какое основание для оспаривания стоит использовать можно направить запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса, Росреестр обязан предоставить заявителю запрошенные сведения.

Перейдём непосредственно к самой процедуре снижения.

Для снижения кадастровой стоимости организациям необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра, а в случае несогласия с её решением – в суд. Граждане и индивидуальные предприниматели могут сразу, минуя комиссию, обращаться в суд.

Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии необходимо подать заявление, к которому должны прилагаться:

1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

4. Отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

5. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия может принять одно из следующих решений: (1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; (2) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отказывает в этом.

Рассмотрим второй вариант действий - снижение кадастровой стоимости путём обращения в суд. У суда можно просить:

а) установить в отношении объекта его рыночную стоимость;

б) изменить кадастровую стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте.

Эти требования нельзя заявлять одновременно с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Заявление (оно же «административный иск») о пересмотре кадастровой стоимости подаётся в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Иск может быть подан в суд не позднее 5 лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.

К иску необходимо приложить следующие документы:

1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

2. Нотариальная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использо-ванных при определении его кадастровой стоимости.

4. Отчёт оценщика об оценке рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о снижении подаётся на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости.

5. Положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Документы надо все собрать заранее. Если отсутствие необходимых документов, выяснится в ходе рассмотрения дела, суд даст вам срок для их сбора, если не успеете - оставит иск без рассмотрения.

Государственная пошлина: для граждан - 300 рублей; для организаций - 2 000 рублей за каждый объект.

Иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается решение комиссии - то ответчиком является комиссия.

Дело должно быть рассмотрено судом в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Обязанность доказывания оснований для пересмотра кадастровой стоимости лежит на административном истце.

На практике ответчики часто не соглашаются со снижением кадастровой стоимости по мотиву того, что отчёт оценщика ошибочен. В этом случае суд по назначает экспертизу по вопросам «какова рыночная стоимость объекта?» и «правильно ли сделан отчёт оценщика?». Суд так же может вызвать специалиста-оценщика в суд для устранения возникших сомнений в правильности проведённой оценки (статьи 51, 169, 247 КАС РФ) .

В случае если суд удовлетворяет требование о снижении кадастровой стоимости, то решение суда будет содержать новую кадастровую стоимость, которая вноситься в кадастр. Если случиться, что на момент принятия решения суда в кадастр внесены сведения о новой кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в решения суд укажет на период действия определённой судом кадастровой стоимости.

Суд может и отказать. По нашим наблюдениям самыми распространёнными причинами отказа это (1) установление в отчёте оценщика рыночной стоимости не на дату утверждения кадастровой (2) назначенная судом экспертиза выявляет необоснованность отчёта оценщика, и (3) с иском обращается ненадлежащее лицо, например, тот, кто платит аренду вне привязки в кадастровой стоимости.

Судебные расходы, в том числе на оценочную экспертизу, взыскать с ответчика невозможно, они всегда относятся на истца, поскольку решение суда по таким делам не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов.

Существует официальная статистика Росреестра о результатах оспаривания ка-дастровой стоимости в комиссиях и в суде за 2014 год и за первые 7 месяцев 2015 года. Статистика по комиссиям такова (я дам округлённые числа): за 2014 г. в комиссии по-ступило 18 000 заявлений на 39 000 объектов, удовлетворены заявления в отношении 12 500 объектов, т. е. 32%. За 7 мес. 2015 г. поступило 9 500 заявлений на 17 500 объектов, удовлетворено на 4 760 объектов, т. е. 27% удовлетворённых заявлений, 31% - отказ, остальное на рассмотрении. Статистика по судам: за 2014 г. подано 15 000 исков на 39 000 объектов, удовлетворены 10 500 исков, т. е. 70%. За 7 месяцев 2015 г. подано 4 000 исков на 5 000 объектов, из них 31% исков удовлетворены, 18% отказ, 51% на рассмотрении.

На какую величину можно снизить кадастровую стоимость? Практика Верховного суда РФ с сентября 2015 по январь 2016 г. даёт следующие величины: с 366 614 091,74 руб. до 22 900 000 руб. , с 861 171 723,6 руб. до 443 696 700 руб. , с 1 384 683 418,37 руб. до 741 060 500 руб. , с 229 513 929,38 руб. до 132 638 559 , с 800 937 000 руб. до 150 580 000 , с 12 999 604,86 руб., до 7 990 000 руб. , с 333 697 178 руб. до 150 970 451 руб.

Последний вопрос, который стоит обсудить: что делать с результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости? Обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчёте налога или арендной платы. Пересчёт налоговой базы возможен с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости.

Экономика и жизнь. 2016 № 21

Радченко Сергей Дмитриевич

Адвокат (Адвокатское бюро «Юг» (г. Краснодар)

Кандидат юридических наук.